Shaslik, een nieuw concept voor hoogbouw in Den Haag

De opgave: Hoe kan een gebouw dat gefaseerd wordt gebouwd, meegroeien en tegelijk al deels gebouwd zijn? De gemeente Den Haag was op zoek naar een innovatief, creatief en uitvoerbaar concept voor de ontwikkeling van hoogbouw, waarbij de ontwikkeling per onderdeel gefaseerd plaatsvindt door steeds andere, in de loop der tijd aandienende particuliere opdrachtgevers. Er moest worden nagedacht over organisatie, bouwtechniek, voorzieningen, duurzaamheid, verschijningsvorm, privaat- en publieksrechtelijke aspecten, bouwkosten en de rol van de gemeente.
Noordzeearchitecten heeft een concept bedacht waarbij de gebruikelijke uitgifte van horizontale bouwkavels is vertaald in een verticaal systeem; de shaslik. De houten spies verwijst naar een verticale bouwkern waarin oa fundering, draagskelet, transport en bouwkraan is opgenomen. De gegrilde lekkernijen verwijst naar de prefab woonunits (slaapkamers, woonkamers, sanitair, terrassen etc) die als plug-ins rondom de bouwkern geplaatst worden.

Inzending ideeënprijsvraag ‘Bouwen op elkaar” uitgeschreven door de gemeente Den Haag

Uitgangspunt van de Shaslick is om niet het wiel opnieuw uit te vinden maar een vertaling te maken van reguliere kaveluitgifte, ontwerpfase en realisatiemethoden naar een nieuwe configuratie van deze bestaande en beproefde processen. Bouwondernemingen zitten immers in de huidige moeizame marktsituatie niet te wachten op nieuwe concepten vanwege de risico’s die iedere nieuwe ontwikkeling met zich meebrengt. Een uitgifte van bouwgrond is horizontaal, de bouwkavels liggen naast elkaar. Iedere bouwkavel is voorzien van een ontsluiting aan de openbare weg en is voorzien van alle gewenste nutsaansluitingen.
Bij de Shaslick wordt de ‘bouwgrond’ verticaal uitgegeven. Voorwaarde is dat bij een uitgifte van ‘gestapelde bouwkavels’ horizontale aansluiting op openbare weg en nutsvoorzieningen vertaald wordt naar verticaal. De openbare weg wordt een trappenhuis met lift, de nutsvoorzieningen een leidingschacht met aansluitpunten.

Het verticale bouwproces is onder te verdelen in 3 fasen:

Eerste bouwfase:
De gebruikelijke horizontale straat en aanliggende bouwkavels (de feitelijke bouwgrond) worden vertaald naar een verticale bouwkundige kern. Deze bouwkern omvat een draagskelet, alle trappen, liften, vluchtwegen en nutsaansluitingen en standleidingen. De bouwkern heeft als een permanente bouwkraan. Eventueel worden ook alvast parkeerplaatsen gerealiseerd. Afhankelijk van de locatie kan dit zowel ondergronds als bovengronds gebeuren. Alles conform het ‘bouwrijp’ maken van normale horizontale bouwkavels.
De uitgifte van de ‘verticale bouwkavels’ kan marktconform. Wie het eerst komt het eerst maalt, de mooiste locaties zijn het eerste verkocht maar hebben ook een hogere verkoopprijs.
Kopers kunnen het oppervlak van hun ‘kavel’ en hun woning modulair bepalen. Kopers met een kleiner budget kunnen klein inkopen en in verloop van tijd en indien mogelijk, uitbreiden door een naastgelegen ‘kavel’ er deels bij te kopen of te verhuizen naar een andere, betere locatie in het draagskelet.

Tweede bouwfase:
Kopers van een verticale bouwkavel stellen hun huis modulair samen uit een keus aan bouwcomponenten zoals in de markt voor cataloguswoningen al jaren gebruikelijk is. Op de cataloguswoning wordt door menig architect en critici minzaam neergekeken.
Dit komt voornamelijk doordat cataloguswoningen doorgaans in allerlei retrostijlen op de markt worden gebracht zonder respect voor bouwtraditie, geschiedenis en bouwlocatie. De huidige cataloguswoningmarkt wordt gedomineerd door replica notariswoningen, boerderettes en woonhuizen in nostalgische jaren 30 stijl.
De cataloguswoning blijkt echter zeer populair bij kopers. Een koper kan geheel naar eigen smaak, inzicht en budget zijn eigen huis samenstellen. Alsof je een maatpak samenstelt uit confectieonderdelen. Cataloguswoningen spreken potentiële kopers bovendien sterk aan doordat aanbieders vaste prijzen en een strakke bouwplanning aanbieden.
Doordat (de onderdelen van) een cataloguswoningen doorgaans prefab en in grote seriematigheid gebouwd worden in een werkplaats (en dus onder geconditioneerde omstandigheden) zijn er minder onvoorziene omstandigheden. Prefab bouwen vereist meer voorbereiding maar deze voorbereiding wordt terugverdiend door grote seriematigheid en door de veel kortere bouwtijd op locatie.
De negatieve houding van architecten ten opzichte van de cataloguswoning is commercieel onverstandig. Ontwerpers zullen zich meer moeten laten uitdagen door dit succesvolle fenomeen en met interessante eigentijdse concepten komen in plaats van de prefab- /cataloguswoning de rug toe te keren. Shaslick biedt een kans aan ontwerpers en architecten om een volwaardige en vooral eigentijdse invulling aan de catalogusmarkt te geven en een financieel aantrekkelijk product in de markt te zetten.
Bij het Shaslick concept worden prefab woonunits gerealiseerd voor de woonkamer, slaapkamers, badkamer, keuken, berging en terrassen. Alle units voldoen aan de eisen van de Nederlandse bouwwetgeving omtrent veiligheid, energieverbruik en bruikbaarheid. De woonunits vormen samen één woonhuis. Sommige units zijn uit te breiden tot grotere units door samenvoeging of bijvoorbeeld door telescopische mechanismen.
Er is een ruime keus aan woonunits in diverse afmetingen en materialen. Het exterieur van de woonunit is opgebouwd uit modulaire componenten zodat de koper de woonunit kan beïnvloeden zonder dat de architectonische eenheid verloren gaat. Alle woonunits hebben eigen vloeren, gevels en daken, deze worden niet gedeeld met woonunits van naast- of bovengelegen ‘kavels’.
Nadat de koper tot een keuze is gekomen wordt in de werkplaats de woning in woonunits (en andere transporteerbare componenten) samengesteld. Er bestaat voor kopers ook de mogelijkheid om, in de werkplaats, zelf te klussen aan hun toekomstige woning. In dat geval wordt de woonunit casco opgeleverd en kunnen de bewoners zelf de afbouw realiseren.

Derde bouwfase:
De woonunits worden per trailer getransporteerd naar de bouwlocatie en met de permanente bouwkraan naar de verticale bouwkavel getakeld. De woonunits worden als plug-ins gemonteerd aan de bouwkern, alle nutsaansluitingen worden gemaakt en met prefab componenten aan elkaar gekoppeld tot de door de koper samengestelde woningen. Er is daardoor vrijwel geen ruwbouw op locatie, dit heeft al plaatsgevonden in de eerste bouwfase en tweede fase (in de werkplaats). Ook de afbouw van de woonunits kan grotendeels in de tweede bouwfase geschieden. De bouwactiviteiten op locatie is per woning daardoor extreem kort.

Organisatie
De realisatie bestaat uit drie bouwfases. In de eerste en derde bouwfase zijn de kopers nauwelijks betrokken: Deze beide fasen worden uitgevoerd door een professionele partij als projectontwikkelaar, aannemer of ontwikkelende gemeente. In de tweede bouwfase stellen de kopers, in samenwerking met de architect en eventueel externe ontwerpers en adviseurs de woningen samen. Voorwaarde is dat er één aanspreekpunt is. Er wordt een tijdelijk projectbureau aangesteld die de coördinatie van alle werkzaamheden in alle bouwfases organiseert. Dit bureau is samengesteld uit een bouwmanager, architecten, ontwerpers en bouwingenieurs. Dit bureau ondersteunt kopers bij het maken van beslissingen en treedt zo nodig op als intermediair tussen kopers, ontwikkelaar, bouwonderneming en gemeente.

Techniek, fundering en bouwconstructie
De bouwkern (fundering, draagskelet, trappenhuizen, liften, leidingschacht en bouwkraan) is een op zichzelf staande constructie die is berekend en ontworpen op het dragen van een maximaal potentieel aan woonunits.
Het mechanisme van de bouwhijskraan moet zo ontworpen zijn dat iedere bouwlaag in iedere bouwfase optimaal bereikbaar is. Er mag zowel naar boven als naar onder ingeplugd worden; de volgorde van realisatie van de woningen is marktconform en de hijsmogelijkheden mogen daarin niet belemmerend zijn.

Gemeenschappelijke voorzieningen
Alle gemeenschappelijke voorzieningen zijn opgenomen in de bouwkern. Bij aankoop van een verticale bouwkavel met woning maakt de nieuwe eigenaar tevens gebruik de bouwkern en de bijbehorende voorzieningen. Parkeren kan grotendeels opgenomen worden in een ondergrondse parkeergarage, al dan niet met een autolift. Dit is echter een kostbare aangelegenheid die uiteindelijk verrekend moet worden in de aankoopprijs van de bouwkavel met woning of in de huurprijs van de bouwkern. Per bouwlocatie zal bekeken moeten worden wat de meest efficiënte oplossing voor het parkeren is.

Duurzaamheid
De woonunits worden prefab gebouwd in een werkplaats. Deze bouwmethode is een beter controleerbaar bouwproces waardoor er efficiënter met materiaal en energie wordt omgegaan. De woonunits worden uit hoogwaardige materialen met een lange levensduur en hoge isolatiewaarden gefabriceerd. In de gevels en daken van de woonunits en in het draagskelet kunnen zonnecollectoren worden opgenomen.
Omdat de kopers hun eigen woning naar eigen smaak en inzicht hebben kunnen samenstellen ontstaat een gevoel van verbondenheid met de Shaslick. Hun woning is geen anonieme appartement in een anoniem woongebouw maar een zelfstandige woning waar de bewoner trots op is, in een verticale straat. Het draagskelet van de Shaslick is uitgevoerd met een bouwkraan. Deze bouwkraan is een permanent onderdeel van het draagskelet om zodoende ook de veranderingen in de woningen in loop der tijd mogelijk te houden. De flexibiliteit in combinatie met de verbondenheid zal de levensduur van het gebouw vergroten. Er is geen betere duurzaamheid dan een lange levensduur.

Verschijningsvormen
Rondom de bouwkern kunnen de woonunits random worden geplaatst. Gedurende de periode dat er nog bouwkavels niet verkocht of ingevuld zijn zullen die plekken in het draagskelet open blijven. De plaats en de afmetingen van de woonunits is willekeurig en worden bepaald door de kopers en de markt in het algemeen. De materialisering en de bouwonderdelen van de units kunnen door de kopers worden gekozen uit een door de ontwerper zorgvuldig aangelegde catalogus. De onderdelen van deze catalogus zijn zodanig op elkaar afgestemd dat het bij de samenstelling van de woonunits een goede balans tussen diversiteit en architectonische eenheid waarborgt.

Privaatrechtelijke aspecten
Waar gebouwd wordt zal er altijd enige overlast naar omwonenden zijn, in wat voor vorm dan ook. Zolang de bouwactiviteiten echter van korte en overzichtelijke duur zijn hoeft dit het woongenot niet te verstoren. Door het toepassen van een prefab bouwmethode, waarbij de woonunits elders worden gefabriceerd, zal het overlast beperkt blijven tot het transport, intakelen en montage van de woonunits aan de bouwkern. Er is daardoor geen ruwbouw op locatie, zelfs de afbouw in de woonunits kan grotendeels in de werkplaats geschieden. Woonunits kunnen compleet klaar worden afgemonteerd aan de bouwkern. Er is een gemeenschappelijk gebruik van de bouwkern en parkeervoorziening.

Er zijn twee opties om dit te organiseren:

  1. De bouwkern blijft eigendom van de ontwikkelaar, woningbouwvereniging of gemeente. Deze partij blijft verantwoordelijk voor de bouwkern en de kopers huren het gebruik ervan.
  2. De bouwkern wordt na realisatie overgedragen op de kopers. De kopers richten een vereniging van eigenaren (VvE) op waar de bouwkern in wordt ondergebracht.

Verzekeringtechnisch zijn alle woningeigenaren verantwoordelijk voor hun eigen woonunit, net als bij een reguliere woning in een straat. De bouwkern valt) óf in de verzekering van de verhurende partij (optie 1) óf in de verzekering van de VvE (optie 2).

Publiekrechtelijke aspecten
Doordat er met prefab woonunits gewerkt wordt zal alleen transport van de werkplaats elders naar de draagstructuur op locatie plaats vinden. Het transport zal plaatsvinden met trailers. De woonunits mogen niet groter zijn dan de maximale toegestane afmetingen, deelunits kunnen wel op locatie worden samengevoegd tot grotere woonunits. Het verticale transport vindt plaats middels de permanente bouwkraan op het draagskelet. Wonen en bouwen worden eigenlijk nauwelijks gecombineerd, uitsluitend transport, montage en mogelijk een klein deel aan afbouwwerkzaamheden. Dit zijn kortdurende werkzaamheden. De ‘kavels’ die tijdens de totstandkoming van de Shaslick in de tweede en derde bouwfase nog ongebruikt en leeg zijn zijn uit veiligheidsoverwegingen niet toegankelijk voor onbevoegden.

Kosten
De eerste bouwfase is de realisatie van de ‘bouwkern’; draagskelet, trappen, liften, nutsaansluitingen, leidingschachten, de eventuele parkeergarage en andere bijbehorende voorzieningen. De ‘bouwkern’ wordt op traditionele wijze en op locatie gebouwd. De kosten voor deze eerste fase zullen door een  ontwikkelmaatschappij worden voorgefinancierd maar zal uiteindelijk met de toekomstige bewoners verrekend moeten worden. Zie de opties bij ‘privaatrechtelijke aspecten’. In de tweede bouwfase stellen de bewoners, samen met de architect en andere adviseurs, hun eigen woning samen uit een door de ontwerper samengestelde catalogus. Prefabbouwen onder geconditioneerde omstandigheden (in een werkplaats) betekent een maximale budgettaire beheersbaarheid. Er zijn nauwelijks onvoorziene omstandigheden waardoor extra bouwkosten kunnen ontstaan. De derde bouwfase is het transport van werkplaats naar locatie en de montage met eventueel wat lichte afbouwwerkzaamheden. Ook dit zijn van te voren goed incalculeerbare en beheersbare kosten.

Rol gemeente
De gemeente kan verschillende taken op zich nemen:

  1. Een faciliterende en controlerende rol, de reguliere overheidstaken;
  2. Een ondernemende en ontwikkelende rol. De gemeente zal hierbij ook de voorfinanciering van de eerste bouwfase moeten organiseren.

De keuze wordt voor een deel bepaald of de gemeente eigenaar van de bouwgrond is of niet, en welk rendement er uit dit eigendom gedacht wordt te halen. Het combineren van ondernemende en een controlerende taken moet vermeden worden; een slager laat je ook niet zijn eigen vlees keuren.
De gemeente kan een belangrijke rol spelen in het installeren van het (tijdelijke) projectbureau zodat de communicatie tussen overheid, het bouwmanagement en de ontwerpende partij optimaal wordt.
Het ‘verticaal uitgeven van ‘gestapelde bouwkavels’ is geen alledaags concept en omdat er een intensieve samenwerking moet ontstaan tussen grote professionele bouworganisaties en kleinschalige opdrachtgevers zal de gemeente een grote rol kunnen spelen in het beschermen van de belangen van de kleinste partij, de toekomstige bewoner.

Categorie: Conceptfase